Jak si pořídit byt na investici a neprodělat

Jak ufinancovat investici do bytu, který si chci pořídit na pronájem? Jak a kde vůbec najít vhodný byt? Jak jej bezpečně koupit a co musím řešit dále? Pokud uvažujete, že si koupíte byt, který budete pronajímat, nejspíš si kladete tyto a mnohé další otázky. Poradíme vám, jak si pořídit první byt na investici a především, jak vše řešit tak, abyste na tomto životně významném kroku neprodělali.

Chci investovat, ale nemám na to dostatečné finance 

Když se rozhodnete pro koupi bytu k investici, ale nemáte na to zatím žádné větší úspory, existují v zásadě dvě hlavní varianty, co se s tím dá dělat – hypoteční úvěr s tím, co máte doposud našetřeno, nebo hypotéka a nahrazení vlastních úspor zástavou jiné nemovitosti. Pojďme se podívat blíže na každou z možností.

Hypoteční úvěr a úspory

Zkusíme to rovnou příkladem. Jestliže máte do začátku úsporu ve výši 250 000 Kč, ta se vám promění ve 20 % vlastních zdrojů, díky nimž dosáhnete ideálního poměru pro získání hypotéky – 80 % LTV, což znamená, že hypotéka bude na 80 % kupní ceny bytu. Jaká by v tomto případě byla hodnota investičního bytu? Maximální hodnota bytu bude 1 250 000 Kč. Ohlídejte si, že kupní cena musí v tomto případě odpovídat odhadu bankovního odhadce, což velice často nebývá.

Banka totiž nastavuje své odhady tak, aby tím chránila především sebe. Musí mít jistotu, že dostane své peníze zpět, pokud by klient přestal poskytnutý hypoteční úvěr splácet. Takže počítejte raději s rezervou – například 10 %. 

Jak by to vypadalo, když si vyberete byt, který stojí 800 000 Kč. Bankovní odhadce jej ocení na 720 000 Kč. Z odhadu banka půjčí 80 %, tj. 576 000 Kč a po přičtení vaší čtvrtmilionové úspory se dostáváme na 826 000 Kč na možnou investici do nemovitosti. Tedy 26 000 Kč navíc k dispozici na související výdaje. Při nejmenším budete potřebovat 2 000 Kč na kolek pro zápis zástavního práva do katastru. Ostatní obvykle má v ceně realitní kancelář, případně, pokud byste byt kupovali přímo od majitele, určitě se vám bude hodit rezerva minimálně na právní servis. Ten doporučujeme i pro důkladnou kontrolu smluv od prodávajícího, abyste se v průběh koupě investiční nemovitosti nedočkali nějakého nepříjemného překvapení.

Může se stát, že bankovní odhad vyjde ve výši kupní ceny – tím samozřejmě lépe. Pokud nezakoupíte byt již rovnou s nájemníkem, je třeba počítat s tím, že minimálně za první měsíc budete hradit nejen splátku hypotéky, ale i poplatky za byt (minimální zálohy na služby + fixní poplatky do SVJ). Optimálně byste měli mít připravenou rezervu alespoň na první tři měsíce „provozu“.

Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti

Druhou možností je použití jiné nemovitosti k navýšení potřebné výše zástavy. Pokud by se finančně jednalo o stejný příklad, jako jsme uvedli výše, v tomto případě nepotřebujeme mít našetřeno 250 000 Kč. V tomto případě nám rozdíl mezi výší hypotečního úvěru a kupní cenou pokryje hodnota jiné vhodné nemovitosti, kterou můžeme dát do zástavy. Nemusí se nutně jednat o naši vlastní nemovitost. Může jít o nemovitost někoho blízkého z rodiny, který bude ochotný svou nemovitost zatížit zástavním právem.

Je však nutné sledovat podmínky konkrétních bank. V některých je například nastaveno omezení, že druhá nemovitost může zajišťovat pouze 30 % z celkové hodnoty úvěru a podobně. Velká výhoda je každopádně v tom, že nás nemusí úplně trápit výše odhadu. Vzhledem k tomu, že pro zástavu jsou vhodné pouze určité druhy nemovitostí (byty, domy, bytové domy, chaty s číslem popisným, evidenčním nebo takové, které splňují kritéria takové stavby), a s ohledem na dnešní ceny nemovitostí je totiž více než pravděpodobné, že hodnota druhé nemovitosti dostatečně pokryje případné nedostatečné ocenění pořizovaného investičního bytu.

Jak najít vhodný byt na investici

Zásadní věcí při koupi bytu na pronájem je samozřejmě to, aby byl dobře pronajatelný a za tolik, kolik potřebujete minimálně na pokrytí souvisejících nákladů. Což jsou splátky hypotéky, poplatky SVJ (které by měly být součástí nájmu), pojištění nemovitosti a ideálně nějaké drobné rezervy, kterou si budete dávat stranou na případné větší opravy. Obecně by vám investiční byt měl pokrýt alespoň toto, aby se jednalo o dobrou investici.

Návratnost investice do bytu se pak značně liší podle toho, v jaké oblasti jej pořídíte. Největší města obvykle znamenají nejdelší návratnost, nejrychlejší návratnost je dlouhodobě v severních Čechách, kde však hrozí vyšší rizika v podobě častější platební neschopnosti nájemníků, stěhování nájemníků kvůli prostředí a podobně. Oproti tomu velká města, kde není problém s vysokou nezaměstnaností, univerzitní města a dále okresní města či větší města s výbornou dopravní dostupností do Prahy či Brna jsou oblasti pro nejbezpečnější investice. Cenově zde však byty mnohdy převyšují dnešní možnosti mnoha lidí.

Vůbec to ale neznamená, že by ostatní lokality byly investičně nevhodné. Často tomu bývá naopak, jen je třeba dobře znát lokalitu. Čím víc se blížíme k levnějším bytům, tím lépe je potřeba danou oblast znát. Pokud sami nebydlíte ve městě, kde by se pro vás našel investičně zajímavý byt, doporučujeme se spojit s místním realitním makléřem nebo si město detailně po vlastní trase projet a udělat si průzkum mezi místními obyvateli.

Jak investiční byt bezpečně koupit a co s ním dále

Základním pravidlem je vždy si nemovitost a prodávajícího důkladně prověřit a dávat velký pozor na to, aby všechny smlouvy a dokumenty byly v pořádku, bezpečné a výhodné pro obě strany. K tomu je dobré mít po ruce advokáta specializovaného na nemovitosti. Ne vždy totiž platí, že krátká a jednoduchá smlouva rovná se dobrá smlouva. Nedostatečná smlouva je často nebezpečnější než dlouhá a ne příliš dobře srozumitelná.

Je také potřeba nastavit bezpečně podmínky pro vaše budoucí nájemníky. Obecně platí, že čím více věcí a situací je smluvně ošetřeno, tím lépe. Předejdete tím tak zbytečným komplikacím v budoucnu.